Per il 2018 è meglio fare il mutuo fisso o variabile?

14.12.2017

Il mutuo per la casa

ALCUNE CONSIDERAZIONI NECESSARIE
Un mutuo è un prestito a lungo periodo attraverso il quale un Istituto di Credito anticipa a uno o più privati (o a una società) la somma necessaria per procedere all'acquisto di un bene immobile, ponendo un'ipoteca sullo stesso a garanzia del regolare pagamento delle rate concordate.

La durata media di un mutuo

Normalmente è erogato per periodi compresi tra i dieci e i trenta anni, e le rate vengono calcolate tutte del medesimo importo contenendo ciascuna una quota di capitale (maggiorato dalle spese di istruzione pratica, di notaio, di tasse, di assicurazione e di gestione) e una quota di interessi.


Il mutuo alla francese

Nella forma più diffusa, cosiddetta alla francese, all'inizio la quota di interessi è la più elevata e va a ridursi nel tempo, fino ad azzerarsi nell'ultima rata; la quota di capitale che viene scalata via via è invece minima all'inizio per crescere costantemente di rata in rata fino a diventare il 100% nell'ultima rata.

La conseguenza di quanto sopra è che inizialmente il debito verso la Banca scende di pochissimo e se per una qualsiasi ragione si dovesse interrompere il rapporto l'acquirente si accorgerebbe che il capitale residuo da versare è ancora molto vicino al capitale iniziale, anche dopo alcuni anni

In pratica la banca si fa pagare prima la quota di interessi e spese, e tiene ben stretto il capitale che è garantito dall'ipoteca sul bene.

I costi del mutuo

È un comportamento che benché possa sembrare sfavorevole all'acquirente è corretto perché rimborsa alla Banca i costi accessori effettivamente sostenuti (il notaio viene pagato immediatamente, e così quasi tutti gli altri costi) lasciando all'Istituto solo il rischio dell'oscillazione del valore del bene posto a garanzia: nel caso degli immobili negli ultimi anni i valori degli immobili finiti all'asta non hanno coperto gli importi delle ipoteche.
E rientrare della differenza con un soggetto che nella maggioranza dei casi ha dovuto rinunciare al mutuo per la difficoltà nel pagare le rate è francamente difficile, quando non impossibile.

MUTUO FISSO O VARIABILE: QUESTO È IL DILEMMA...

La regola generale è che quando i tassi sono molto elevati è preferibile scegliere la formula a tasso variabile (i tassi di interesse prima o poi scenderanno...), quando i tassi sono molto bassi viceversa bisogna privilegiare il tasso fisso (analogamente a quanto sopra i tassi di interesse prima o pi scenderanno..).

Nuovo mutuo 300x250

La domanda limitata al 2018 è un po' ingenua: un mutuo normalmente dura almeno 10 anni! 

D'altra parte una decisione va presa.

La BCE nel 2018

Chi vuole accendere un mutuo uno dovrà cercare di capire quale sarà il trend della Banca Centrale Europea (quella che stabilisce il tasso del costo del danaro, alla base di tutti i calcoli successivi) per il periodo di durata del proprio mutuo.
Nessuno ha la sfera di cristallo, però tutti possono attuare una semplice strategia: si sceglie come partner finanziario per quella che sarà una delle operazioni cardine per la sicurezza della propria famiglia un Istituto che consente senza costi troppo elevati di correggere (anche una o più volte) la scelta strada facendo.
Si tenga presente che le banche applicano sui tassi fissi un tasso di interesse più elevato rispetto a quelli applicati sui tassi variabili: si prenda questo maggior onere come una assicurazione sulla propria tranquillità.

Il non doversi preoccupare costantemente dell'andamento dei cambi, delle oscillazioni dei mercati finanziari ci salvaguardia dall'ansia, sopratutto quando non siamo esperti di Borsa (a parte che anche gli esperti prendono le loro cantonate).

Non avere troppa fretta nel decidere il tipo di mutuo

Quando si ha l'impressione di aver fatto una scelta sfavorevole: le situazioni economiche variano molto velocemente in periodi normali e a volte anche all'improvviso.

Bisogna ricordarsi cosa è successo a seguito dell'attentato delle torri gemelle nel settembre 2001, o a seguito del fallimento della Lehman Brothers solo sette anni dopo, sempre a settembre; più recentemente abbiamo visto l'euro salire sulle montagne russe a seguito della Brexit.

E con incidenze importanti si sono susseguite le varie guerre e i vari attentati legati al terrorismo, le primavere arabe, i missili nordcoreani, le varie sparate di diversi politici nazionali e internazionali, i fallimenti di qualche nostra banca più o meno importante, le attese per le dichiarazioni dei Presidenti del Fondo Monetario Internazionale, della FED e della BCE.

Il mutuo online

È importante valutare il mercato (quello degli immobili se si è deciso di comprare una casa): internet ormai offre una serie di statistiche "credibili" sull'andamento dei principali mercati, con riferimento alle diverse regioni e anche delle singole zone almeno all'interno delle grosse città.

È meglio dedicare il tempo necessario per essere informati su cosa si sta comprando e quali erano le quotazioni negli anni precedenti, e per la stessa tipologia di casa.

Il mutuo perfetto?

Concludiamo: per tutto quanto scritto sopra consigliamo di procedere per il 2018 alla scelta del "mutuo a tasso fisso".

Sono favorevoli le attuali condizioni di mercato, le offerte da parte degli Istituti di Credito, e la tendenza dei tassi: Mario Draghi l'attuale Presidente della Banca Centrale Europea ormai da anni immette massicce dosi di liquidità non solo per difendere gli spread dei singoli Paesi dell'Unione, ma anche per incrementare l'inflazione che - in misura contenuta - rappresenta un motore per la crescita dell'economia.
Inoltre negli ultimi due anni si cominciano a vedere i primi sintomi di un risveglio del mercato: il "mattone" sta tornando ad essere l'investimento preferito dagli italiani.

Ed è auspicabile che il nuovo governo - a difesa dei risparmiatori - ripristini l'obbligo per tutti gli enti pubblici e privati che si occupano di gestire danaro di investire una quota dei patrimoni in immobili: dal dopoguerra fino al 2000 questo è stato un volano per la crescita dell'Italia.

di Irene Massa