Mutuo: Surrogo o non surrogo?

25.11.2016

Oggi scrivo sul tema "Surrogo o non surrugo?" 


Visto il momento di mercato in cui i tassi di interessi sono così bassi, anzi negativi, è bene porsi la domanda.

Affrontiamo il tema i 3 passi, cosa fare e come ragionare:

  1. COSTI FISSI
  2. PRO E CONTRO NUOVO MUTUO RISPETTO IL VECCHIO MUTUO
  3. DECISIONE FINALE

COSTI FISSI


Per chi si è avventurato in passato nella stipula del primo mutuo sa bene che deve affrontare una serie di costi fissi come perizia, notaio, pratiche istruttoria banche, assicurazione incendio sull'immobile

Ebbene facendo la surroga fantasticamente questi costi non ci sono più ma sono assorbiti dalla banca. 

L'unico costo che dovrete sostenere è l'assicurazione incendio perché la Banca per farvi surrogare vi chiederà di dismettere la precedente assicurazione e di farne una con loro. Il premio non goduto dell'assicurazione che avevate vi verrà rimborsato dalla vecchia assicurazione a circa 60 g dalla nuova stipula, intanto però dovrete stipulare una nuova assicurazione con la nuova Banca. 

Sappiate però che non siete obbligati a fare l'assicurazione


Cioè quella che vi propone la banca, ma potete scegliere una vostra qualsiasi altra assicurazione purché il beneficiario sia la Banca e questa stessa sia stata stipulata il giorno stesso della stipula della surroga. 

Piccolo inconveniente è che l'assicurazione esterna vi chiederà di conoscere il nome del notaio, e questo tutto sommato ve lo fate dire dalla banca, ma anche il numero della pratica di rogito, che di fatto voi non avete ancora. 

Allora che fare ? 

Semplice andate dalla vostra assicurazione esterna fatevi fare un preventivo sul valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile sulla base dal valore di perizia che la nuova Banca vi ha fatto ed intestate il preventivo alla Banca stessa andate da loro e negoziate, generalmente il risparmio è di circa il 40% del valore del premio.

PRO E CONTRO NUOVO MUTUO RISPETTO AL VECCHIO

Non affronto il caso di surroga da vecchio mutuo a tasso fisso verso nuovo mutuo a tasso variabile perché a meno che non abbiate un numero di anni da pagare basso o un valore residuo del mutuo basso non vi conviene. 

Non affronto nemmeno il caso invece se avete un tasso fisso e volete un nuovo tasso fisso, sicuramente oggi migliore, perché vi converrebbe sicuramente.

Affronto invece il caso di passaggio da tasso variabile a tasso fisso. 

Lo facciamo insieme partendo da un esempio concreto

Supponiamo che avete stipulato un mutuo a tasso variabile al 2,9% (composto spred 1,4% + euribor a 3 mesi) con rata costante a 30 anni circa 5 anni fa, e volete passare a un fisso di oggi ad esempio a 25 anni con la migliore offerta sul mercato di tasso a 1,9%, con valore residuo del capitale pari a circa 163.000,00€. 

Supponiamo che avete una rata fissa di circa 765,00€  con un tasso variabile reale pari a 1,1% , state pagando meno dello spread!

Questo significa che delle vostre 765€ state versando 611€ di capitale e 154,00€ di interessi su 12 mesi quindi avrete versato circa 7.300€ di capitale (611€x12) e circa 1.800€ (154,00€) di interessi soldi che, a meno la casa non sia una vostra prima casa e potete detrarre nel 730 il 19% (ovvero 342,00€), buttate. 

Ora prendendo circa il totale residuo di capitale 163.000 € dell'esempio e applicando un tasso fisso del 1,9% a 25 anni avrete una rata di circa 681,00€.

La rata si riduce di 765,00€ - 681,00€ di 84,00€ però state versando 425,00€ circa di capitale e 255€ di interessi sui primi 12 mesi quindi avrete versato circa 5.100€ di capitale (425,00€x12) e circa 3.060€ (255,00€x12) di interessi, di cui il 19% (581,40€) potenzialmente detraibili. 

Conviene? 

Dobbiamo farci semplicemente il conto della serva, lo facciamo con una tabella:


A questo punto definiamo il concetto di "Risparmio" ed il concetto di "Perdita" come da buon padre di famiglia

Il Risparmio è dato dal risparmio mensile della rata per 12 mesi quindi 84,00€x12= 972,00 €, a questo sommiamo il delta del totale versato perché sono soldi che non date alla banca e sono 940,00€, sommiamo ancora il 19% degli interessi passivi che potete portare a rimborso calcolati sul nuovo mutuo ovvero 3.060,00€x12=581,40€. Totale 2.493,40 €

La Perdita è data dal capitale non rimborsato 2.200,00€ sommato agli interessi passivi che pagate in più pari a 1.260,00€. Totale 3.460,00 €

A questo punto per valutare se la surroga conviene oppure no facciamo la differenza tra il Risparmio e la Perdita

Risparmio 2.493,40 €
Perdita 3.460,00 €
Differenza -966,60 €

Quindi nell'esempio, che in maniera semplice potete riadattare al vostro caso abbiamo nella surroga da un tasso variabile ad un tasso fisso avrete una perdita sul primo anno di 966,60€ il che vuol dire che in 10 anni avrete una perdita di circa 10.000€, perché 10 anni è più o meno il punto in cui la proporzione tra il capitale versato e gli interessi passivi nel passaggio da tasso variabile a tasso fisso vi riportano con il tasso fisso nella stessa condizione del tasso variabile.

DECISIONE FINALE

Non posso consigliarvi cosa decidere, sicuramente ho potuto farvi vedere con i numeri cosa accade in questo momento nel surrogare dal variabile al fisso, ma ogni caso va visto a se magari riadattando a voi l'esempio che vi ho fornito. 

Ricordate però sempre prima di fare qualsiasi scelta che un MUTUO è come un abito va indossato bene oggi perché tra qualche anno non sappiamo come cambiamo e potrebbe non andarci più per cui va fatto su misura ad oggi, scegliete sempre quindi il MUTUO su misura come una taglia di un vestito che va bene solo a voi e che indossandolo vi sentite a vostro agio , quindi tranquilli.


di Slymer