Il mutuo va richiesto prima o dopo aver individuato l'immobile?

08.01.2018

La casa

Che si tratti di investimento o di dimora per la propria famiglia, sono ancora moltissimi gli italiani che hanno acquistato casa o che desiderano farlo.

Infatti secondo gli ultimi censimenti effettuati da Istat e Agenzia delle Entrate, circa il 77 per cento degli italiani vive in una casa di proprietà acquistata oppure ricevuta in eredità. Si tratta di una percentuale molto alta che supera di gran lunga la media europea del 66 per cento.

La maggior parte delle case di proprietà sono destinate ad abitazione principale o seconda casa mentre una quota residuale, circa il 10 per cento, viene acquistata per puro investimento da tutti coloro che considerano ancora il mattone come bene rifugio per eccellenza.

Molte di queste case vengono acquistate mediante mutuo ipotecario, in alcune regioni italiane la percentuale si attesta addirittura attorno al 40 per cento.

Ma come si richiede un mutuo e soprattutto quando va fatta la richiesta alla banca?

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Prima ancora di mettersi alla ricerca dell'immobile dei propri sogni, è bene tenere presente quali saranno le spese a cui si andrà incontro e soprattutto è assolutamente necessario comprendere quale sia il proprio budget.

Molto spesso infatti chi si approccia per la prima volta al mondo dei mutui non è in grado di capire quali siano le sue reali possibilità: anzitutto bisogna ricordare che è necessario disporre di una somma iniziale che servirà a coprire eventuali spese di agenzia, spese notarili, anticipo al venditore. 

Infatti qualora si decida di avvalersi dell'assistenza di una agenzia immobiliare per la ricerca dell'immobile e la compravendita bisognerà pagare una commissione, che solitamente è una percentuale sul valore dell'immobile che va dal 4 all'8 per cento

Altra spesa a cui è necessario far fronte è legata alla prestazione del notaio che registrerà il nostro contratto di compravendita e quello di mutuo; la parcella varia in base al valore dell'immobile acquistato, dalla città in cui si acquista la casa e dal notaio stesso (esistono appositi tariffari). Strettamente legata agli atti notarili sono le imposte dovute allo Stato, in particolare per la registrazione dell'ipoteca, che variano in base al tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. 

Presa la decisione di acquistare mediante mutuo, sarà necessario calcolare in base al reddito ed alle garanzie offerte alla banca, a quanto ammonta il mutuo a cui potremo accedere; a questo scopo è consigliabile rivolgersi alla propria banca per un preventivo: il gestore della filiale sarà infatti in grado di fornire un importo orientativo massimo finanziabile in base ai redditi presentati , all'età dei richiedenti e alla durata desiderata del mutuo.

In tale sede sarà utile iniziare a farsi un'idea del tipo di tasso a cui vogliamo accedere: fisso, variabile o misto con flessibilità nella modifica nel corso degli anni di ammortamento del mutuo.
Bisogna ricordare che il rapporto rata-reddito preso in considerazione dagli istituti bancari per il calcolo della rata è pari al 35 per cento, questo significa che potremo avere una rata per il mutuo (e per eventuali altri finanziamenti ) pari, al massimo, al 35 per cento dello stipendio.

La maggior parte degli istituti bancari attualmente concedono mutui per un valore massimo pari all'80 per cento del valore di perizia dell'immobile che intendiamo acquistare, la restante quota dovrà essere versata dall'acquirente e quindi non finanziabile.

Le offerte mutui su Internet

E' utile valutare preventivamente le offerte delle diverse banche presenti sul territorio e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.
Per questo tipo di ricerca sono disponibili diversi siti internet che confrontano le varie proposte velocizzando la nostra ricerca.

Nel 2018 i tassi di interesse sono ancora decisamente bassi per cui l'acquisto di una casa può risultare particolarmente vantaggioso. Tra i principali gruppi bancari italiani, UBI Banca ormai già da qualche anno si distingue per i tassi più convenienti rispetto alla media: per mutui a tasso fisso attualmente il tasso è dell'1.65 per cento se si richiede l'80 per cento del valore di perizia ma si riduce di molto se si decide di finanziare una quota inferiore. Non molto distanti in termini di tasso sono anche Unicredit e BNL che offrono l'1,70 e 1,75 per cento. 

Dopo l'ok del mutuo si conclude per l'immobile

Una volta individuato il budget si potrà iniziare la ricerca dell'immobile da acquistare, che potrà essere una casa già esistente e abitata o di nuova costruzione o addirittura un immobile in asta giudiziaria, anche se è bene tener presente che non tutte le banche offrono mutui per tale finalità.

Quando la ricerca avrà dato i suoi frutti e la nostra proposta d'acquisto sarà stata accettata, si potrà procedere con la richiesta di mutuo vera e propria: bisognerà presentare presso la filiale della banca che si è scelta tutta la documentazione reddituale completa e quella relativa all'immobile da acquistare, cioè copia del compromesso, planimetria dell'immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box) , copia del certificato di abitabilità, visure catastali, copia dell'atto di provenienza (precedente compravendita). 

Una volta analizzata tutta la documentazione presentata ed effettuata la perizia da un tecnico di fiducia della Banca, che ha il compito di accertare il valore dell'immobile e la presenza di eventuali abusi edilizi, la banca procederà con la delibera sull'erogazione del finanziamento: in caso di esito positivo si potrà procedere con la stipula dell'atto pubblico di mutuo.

di Loredana Maggio